Reforma Tributária e o CNPJ para locadores de imóveis
A Receita Federal, em conjunto com o Comitê Gestor do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), adiou para 1º de janeiro de 2027 a exigência de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para pessoas físicas que necessitem emitir documentos fiscais sob as novas regras da Reforma Tributária. Até essa data, proprietários de imóveis alugados poderão seguir utilizando o CPF como identificador fiscal.
Essa alteração faz parte da transição para o IBS e a CBS, tributos que gradualmente substituirão o PIS e a Cofins e demandarão a emissão de notas fiscais eletrônicas. É importante notar que a Receita esclarece que nem todos os proprietários serão obrigados a obter um CNPJ, e a medida não implica a transformação da pessoa física em uma empresa nem altera a forma de tributação.
Quem realmente precisará do CNPJ?
A obrigatoriedade do CNPJ recairá exclusivamente sobre pessoas físicas que, de acordo com as normas da Reforma Tributária, necessitem emitir notas fiscais eletrônicas com os novos tributos. Especialistas consultados indicam que a inscrição no CNPJ terá uma finalidade puramente operacional, servindo como um número de identificação para a emissão dos documentos fiscais. “O CNPJ será exigido apenas para identificação e emissão fiscal, não significando abertura de empresa”, explica o tributarista Caio Cesar Braga Ruotolo. Aqueles que não se enquadrarem nessas regras continuarão utilizando o CPF normalmente.
CNPJ não é abrir empresa nem muda impostos
Um ponto crucial destacado pelos especialistas é que a obtenção de um CNPJ não equivale a abrir uma empresa. O proprietário permanece como pessoa física. O advogado Marco Aurélio Bottino Junior ressalta que o número cadastral apenas formaliza o enquadramento e permite a emissão do documento fiscal eletrônico. Da mesma forma, a abertura do CNPJ não altera a carga tributária. Quem recebe aluguel continuará pagando Imposto de Renda, com alíquotas progressivas de até 27,5%. O IBS e a CBS, por serem tributos sobre o consumo, geralmente têm seu custo repassado ao inquilino, conforme previsto em contrato.
Novos tributos e impacto em locações de curta duração
Enquanto a obrigatoriedade do CNPJ entra em vigor em 2027, a cobrança dos novos tributos será implementada de forma gradual. O sistema digital para inscrição de pessoas físicas no CNPJ deve estar disponível em novembro de 2026, com um ambiente de testes para facilitar a adaptação. No caso de locações residenciais por até 90 dias, como as realizadas por meio de plataformas como o Airbnb, a atividade é equiparada à hotelaria, com uma redução de alíquota de 40%, diferente dos 70% aplicáveis às locações residenciais tradicionais. Além disso, o chamado redutor social não se aplica a essas locações. Especialistas alertam que, se a atividade for exercida de forma habitual, a incidência dos novos tributos pode ocorrer independentemente do número de imóveis ou do faturamento.
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